Giải chấp bất động sản trước khi bán: Nút thắt “cửa ra” của dự án

Thứ 3: 18:48 ngày 05/05/2026

BẮC NINH - Theo quy định, dự án bất động sản được giải chấp mới đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc giải chấp khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn, đề xuất giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường.

Trên thực tế, phần lớn dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay. Tài sản bảo đảm thường là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai. Cấu trúc dòng tiền khá rõ gồm: Dùng vốn chủ sở hữu và vốn tín dụng để đầu tư, sau đó thu hồi vốn bằng bán hàng.

Một dự án bất động sản tại phường Việt Yên. Ảnh: Trịnh Lan.

Vấn đề là đúng vào thời điểm doanh nghiệp chuẩn bị mở bán để tạo dòng tiền trả nợ thì phát sinh yêu cầu giải chấp trong một số trường hợp. Ở góc độ quản lý, đây là biện pháp nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho người mua nhưng ở góc độ vận hành dự án, đây lại là điểm nghẽn xuất hiện đúng lúc doanh nghiệp nhạy cảm nhất về tài chính.

Thời điểm chuẩn bị bán hàng thường không phải lúc doanh nghiệp dư tiền mà là lúc đã bỏ ra gần hết chi phí đầu tư nhưng chưa có doanh thu. Khi đó, yêu cầu giải chấp đồng nghĩa với việc phải xoay thêm một nguồn lực lớn để tất toán hoặc giảm dư nợ trước khi được bán hàng.

Từ đây xuất hiện một nghịch lý. Nếu doanh nghiệp đủ tiền giải chấp ngay trước khi bán thì việc vay vốn từ đầu phần nào mất ý nghĩa kinh tế. Ngược lại, nếu đã dùng tối đa vốn vay để triển khai dự án, thì việc xoay thêm tiền để giải chấp là rất khó. Điểm nghẽn vì thế không nằm ở nhu cầu thị trường mà ở sự lệch nhịp giữa dòng tín dụng và điều kiện pháp lý.

Không ít doanh nghiệp buộc phải chấp nhận thiệt hại để vượt qua điểm nghẽn này: Tất toán trước hạn, vay nguồn khác để trả nợ, hoặc từ bỏ các điều kiện tín dụng đã thương lượng trước đó chỉ để đủ điều kiện mở bán. Những lựa chọn này đều làm tăng chi phí vốn, giảm hiệu quả đầu tư và cuối cùng, phần chi phí tăng thêm thường được phân bổ vào giá bán sản phẩm.

Điều doanh nghiệp băn khoăn không chỉ là chi phí mà còn là cách thiết kế quy định. Về bản chất, giao dịch thế chấp giữa doanh nghiệp và ngân hàng là quan hệ dân sự, dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên theo Bộ luật Dân sự 2015. Các bên có quyền thống nhất phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong khuôn khổ pháp luật.

Tuy nhiên, khi bước sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản, yêu cầu giải chấp trong một số trường hợp lại được áp dụng như điều kiện bắt buộc. Chính sự “cứng” này tạo cảm giác lệch pha giữa pháp luật chuyên ngành và thực tiễn tài chính của dự án. Đáng chú ý, đây không còn là câu chuyện riêng lẻ. Nhiều doanh nghiệp ở nhiều địa phương đã phản ánh cùng một vướng mắc. Khi một khó khăn lặp lại trên diện rộng, đó thường là dấu hiệu cho thấy chính sách cần được rà soát ở cấp độ thiết kế.

Vì vậy, việc nội dung liên quan đến thế chấp dự án, thế chấp nhà ở và điều kiện giao dịch đang được xem xét sửa đổi là tín hiệu tích cực. Trong định hướng của Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính sách 11 về giao dịch nhà ở đã nêu hướng rà soát các quy định trùng lặp với Bộ luật Dân sự, đồng thời sửa đổi quy định về thế chấp theo hướng tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên.

Đây là chuyển động đáng chú ý, cho thấy tư duy chính sách đang dịch chuyển từ cách quản lý quá cứng sang cách tiếp cận linh hoạt và thực tế hơn: Quan hệ tín dụng trước hết là quan hệ dân sự và quan hệ thị trường, sau đó mới đặt trong khuôn khổ quản lý chuyên ngành để bảo đảm an toàn giao dịch.

Yêu cầu giải chấp trước khi bán không chỉ tác động đến doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến chi phí toàn thị trường. Khi một dự án phải gánh thêm chi phí chỉ để vượt qua một điều kiện pháp lý chưa thật sự hợp lý, chi phí đó sớm muộn cũng phản ánh vào giá nhà.

Ngược lại, nếu điểm nghẽn được tháo gỡ theo hướng hài hòa hơn, vừa bảo vệ người mua vừa tôn trọng quyền thỏa thuận hợp pháp của các bên, thì doanh nghiệp giảm áp lực, người mua có cơ hội tiếp cận mức giá hợp lý hơn, còn thị trường vận hành thông suốt hơn.

Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh