Chính phủ trình 3 dự án sửa đổi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản

Thứ 5: 14:34 ngày 22/10/2026

Chính phủ đề xuất sửa đổi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm tăng cường quản lý, minh bạch thị trường và phát triển nhà ở xã hội.

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội họp phiên toàn thể tại Hội trường, nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về: Dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên phát biểu.

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tóm tắt Tờ trình của Chính phủ đối với ba dự án luật sửa đổi nêu trên.

Tờ trình của Chính phủ nêu rõ việc xây dựng và trình Quốc hội xem xét, thông qua ba dự án luật nhằm thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, trọng tâm là: Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan cùng các nghị quyết, chỉ thị khác của Đảng.

Mục tiêu tổng quát là tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, khơi thông và huy động tối đa các nguồn lực; chú trọng phát triển nhà ở, tạo bước đột phá về nhà ở cho thuê nhằm bảo đảm an sinh xã hội, hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở; đồng thời bảo đảm thị trường bất động sản vận hành công khai, minh bạch.

Cùng với việc luật hóa các cơ chế thí điểm đã qua kiểm chứng thực tiễn, các dự thảo luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cắt giảm và đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính, tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn thể chế, tăng cường chuyển đổi số và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, khắc phục tình trạng lãng phí, thất thoát.

Mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất

Trình bày Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo Luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024.

Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án; đồng thời cho phép người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm.

Dự thảo luật cũng bổ sung các quy định mới về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Về tài chính đất đai và giá đất, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, tập trung hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước, phân cấp rõ thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai giữa cấp tỉnh và cấp xã; trình Quốc hội xem xét xin ý kiến hai phương án đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi khẳng định Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Luật. Để hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội, Ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu quy định rõ tại Luật về việc chỉ phân loại đất thành các loại đất hợp lý, thực sự cần thiết trong công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch; ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, an ninh, các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế-xã hội.

Ủy ban đề nghị rà soát quy định rõ ràng tại Luật đối với thẩm quyền thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để bảo đảm sự ổn định và áp dụng thống nhất trên cả nước, không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền trong Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Về quy hoạch, Ủy ban đề nghị rà soát quy định của dự thảo luật, theo hướng dẫn chiếu toàn bộ nội dung về quy hoạch “định hướng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh,” đồng thời bảo đảm đúng tính chất kế hoạch sử dụng đất cấp xã chỉ là dự kiến nhiệm vụ tổng hợp nhu cầu để theo dõi tiến độ, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch hay căn cứ pháp lý để triển khai dự án đầu tư.

Ủy ban cũng đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án chính sách đối với dự án nhà ở thương mại nhận chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời chỉ đạo xây dựng bảng giá đất có tăng, có giảm, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi.

Luật hóa các chính sách thí điểm về phát triển nhà ở xã hội

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Tờ trình của Chính phủ nêu rõ dự thảo Luật gồm 13 chương và 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo thể chế hóa chủ trương của Đảng bằng việc phân loại phát triển nhà ở thành 4 nhóm chính gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách để áp dụng chính sách tương ứng.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định cụ thể về đối tượng được thuê, hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư và nguyên tắc giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận nhưng không vượt quá khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Về nhà ở thương mại, dự thảo chỉnh lý quy định phân lô, bán nền theo hướng giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư phân lô, bán nền đối với đô thị loại 3 và các khu vực còn lại, đồng thời quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua dành quỹ đất trong dự án, bố trí vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Ngoài ra, dự thảo luật hóa các chính sách thí điểm về phát triển nhà ở xã hội, chỉnh lý quy định bên mua nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, hoàn thiện chính sách cải tạo nhà chung cư gắn với tái thiết đô thị và phân cấp triệt để 20/21 thủ tục hành chính cho chính quyền địa phương.

Thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu nêu rõ Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật. Về Quỹ nhà ở, Ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản để bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước.

Về nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê, Ủy ban đề nghị nghiên cứu cân nhắc kỹ lưỡng nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở từ nguồn vốn nhà nước nhằm giải quyết đúng nhu cầu của các đối tượng thực sự khó khăn.

Về quản lý và cải tạo nhà chung cư, Ủy ban đề nghị rà soát triệt để các bất cập trong quản lý vận hành, giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung và sở hữu riêng, đồng thời làm rõ các nguyên tắc khi thực hiện phá dỡ, cải tạo nhà chung cư nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Tăng cường minh bạch thị trường bất động sản

Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Tờ trình của Chính phủ cho biết dự thảo Luật gồm 10 chương và 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tiếp tục kế thừa phạm vi điều chỉnh và làm rõ không áp dụng đối với các giao dịch, hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Dự thảo bổ sung nhiều nội dung mới quan trọng nhằm tăng cường minh bạch thị trường, gồm quy trình giao dịch bất động sản, quy định cấp mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân và bất động sản, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng, và bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định có tính nguyên tắc cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh được đưa bất động sản vào kinh doanh.

Về phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục, dự thảo phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, đồng thời thực hiện cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Trong Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật.

Đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, Ủy ban đề nghị không nhắc lại quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung để tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban đề nghị quy định tại Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền 5% giá trị còn lại trong tài khoản phong tỏa, làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, đồng thời phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn thực hiện dự án.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và việc mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng, làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu với đăng ký hợp đồng theo mẫu, rà soát, xác định rõ các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực, đồng thời bảo đảm thời điểm có hiệu lực thi hành đồng bộ giữa ba dự án luật sửa đổi.

Theo Chương trình Kỳ họp, thời gian còn lại của phiên làm việc sáng và buổi chiều cùng ngày, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại Tổ về 3 dự án luật trên.